Il arrive régulièrement que les propriétaires ou les entrepreneurs généraux étirent les délais de paiement. L'hypothèque légale devient alors un privilège financier de premier plan pour ceux qui travaillent à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. Elle permet à tous ceux qui ont travaillé activement aux travaux d'exercer un grand pouvoir de négociation sur le propriétaire lorsqu'ils souhaitent se faire payer. Dans un contexte où les projets immobiliers se multiplient malgré une économie fragile, il est sage d'utiliser tous les moyens pour sécuriser ses revenus. Voici un condensé de l'hypothèque toute-puissante.
Tous ceux qui ont participé activement à la construction ou à la rénovation d'un immeuble résidentiel, commercial ou industriel peuvent avoir recours à l'hypothèque légale. Il s'agit d'un moyen de pression unilatéral contre le propriétaire d'un immeuble et il couvre la plus-value donnée à l'immeuble suite aux travaux.
L'essentiel
Voici les grandes lignes à retenir :
- Pour avoir droit à une hypothèque légale sans formalité, il faut contracter directement avec le propriétaire
- Pour un sous-traitant de l'entrepreneur général, un avis par lettre doit être envoyé au propriétaire
- Les recours seront toujours contre le propriétaire, même pour un sous-traitant de l'entrepreneur général
- L'hypothèque légale est mise en application uniquement à la fin de tous les travaux, et il n'y a qu'une seule fin des travaux par chantier
- Les entrepreneurs et les sous-traitants ont 30 jours après la fin des travaux pour exercer leur recours
- Le requérant doit inscrire l'hypothèque au Registre foncier et faire appel à un huissier pour en aviser le propriétaire
- Un propriétaire devrait toujours demander à l'entrepreneur général la preuve de paiement pour les sous-traitants dont il a reçu un avis par lettre
Les sous-traitants
Avant l'exécution des travaux, les entrepreneurs spécialisés qui travaillent pour le compte d'un entrepreneur général doivent faire parvenir une lettre recommandée (aussi appelée avis de dénonciation) au propriétaire de l'immeuble pour l'aviser qu'il a été engagé pour effectuer des travaux sur son immeuble. Cette dénonciation permettra de matérialiser son droit à une hypothèque légale. En d'autres mots, un propriétaire qui n'est pas au courant que vous effectuez des travaux sur son immeuble ne pourra être soumis à une hypothèque légale de votre part. Aussi, l'hypothèque légale d'un sous-traitant qui a avisé le propriétaire uniquement au mi-mandat ne couvrira que la moitié de la valeur de son contrat.
Faire pression pour être payé
Au plus tard 30 jours après la fin des travaux de l'ensemble de l'immeuble, un entrepreneur spécialisé en excavation, par exemple, pourra faire pression sur l'entrepreneur général grâce à une hypothèque légale afin d'être payé. Pour qu'elle prenne forme, il devra publier l'hypothèque légale au Registre foncier du Québec et demander à un huissier d'aviser le propriétaire en lui donnant une copie de cette hypothèque légale. Précisons qu'il n'y a qu'une seule fin des travaux par chantier, et ce pour l'ensemble des quarts de métier. Elle est établie par une question de faits, soit lorsque l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il a été destiné.
Aucun propriétaire ne souhaite avoir d'hypothèque légale contre lui, car son dossier de crédit et sa réputation se voient fortement entachés. Pour lui, la meilleure issue est alors de payer ses dus. S'il ne le fait pas, un entrepreneur pourra aller jusqu'à faire saisir son immeuble et le revendre pour se faire payer.
L'hypothèque légale constitue un puissant recours qui peut faire bloquer le financement des projets d'un propriétaire. Il s'agit d'un des plus grands droits des entrepreneurs.
Consultez votre notaire
Dans la réalité, 80 % des hypothèques légales se règlent à l'amiable et votre notaire est le conseiller juridique tout désigné dans un tel contexte. Il s'assurera de l'identification officielle du propriétaire ou de son représentant. Il vous aidera à prendre un ton conciliant dans vos communications afin de maximiser les chances de règlement en votre faveur. Il veillera à vos intérêts pour les cas plus complexes de rénovation ou de travaux supplémentaires. Il mettra tout en œuvre pour vous aider à maintenir des liens d'affaires profitables dans votre milieu d'affaires. Lorsque le cas devient litigieux, le notaire sera appuyé au dossier par un juriste spécialisé en litige.
Bénéficiaires
Architectes - Ingénieurs - Fournisseurs de matériaux - Ouvriers - Entrepreneurs généraux - Entrepreneurs spécialisés (sous contractants)
Non bénéficiaires
Urbanistes - Gérants de projets - Arpenteurs-géomètres - Décorateurs - Architectes-paysagistes - Notaires
