Vous êtes propriétaire d'une résidence que vous avez acquis sans la garantie légale et vous croyez, par voie de conséquence, être sans recours à l'encontre de l'ancien propriétaire? Sachez que, dans certaines circonstances, il demeure possible pour vous de réclamer un dédommagement à celui qui vous a vendu votre résidence.
En effet, si dans votre acte d'achat, il est mentionné que vous avez acquis votre propriété sans la garantie légale, vous ne pourrez alors vous prémunir de la protection de la garantie de qualité généralement applicable en cas de vente d'immeuble. En vertu de cette garantie, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien qu'il acquiert est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
Ainsi, si la garantie légale a été explicitement exclue lors de l'achat, cette protection ne vous est plus ouverte et vous ne pourrez pas poursuivre le vendeur pour cause de vices cachés. Le Code civil du Québec prévoit effectivement la possibilité pour le vendeur d'exclure ou de limiter sa responsabilité relativement à la présence de vices cachés et de se mettre à l'abri, dans une certaine mesure, d'éventuelles poursuites à cet égard.
Néanmoins, une telle exclusion de responsabilité ne fait pas obstacle à l'application des règles contractuelles ordinaires. De ce fait, il ne peut être admis qu'un vendeur commette un dol, c'est-à-dire qu'il cache délibérément l'existence d'un vice important affectant le bien ou encore qu'il se prête à des manœuvres dolosives envers l'acheteur au moment de la vente. Il est à préciser qu'un dol peut être causé notamment par des mensonges émanant du vendeur ou étant proférés à la connaissance de ce dernier. Il peut également résulter de son silence ou de sa réticence à révéler des informations importantes. Quelle qu'en soit la forme, le dol se caractérise par l'intention du vendeur de tromper son cocontractant.
Si un acheteur procède à un achat alors que son consentement est vicié par une erreur provoquée par le dol du vendeur, il pourra demander, selon le cas, la nullité du contrat, des dommages-intérêts ou encore, une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer.
Dans tous les cas, pour permettre le succès d'un recours pour cause de dol, il faut tout de même que l'erreur ainsi provoquée soit une erreur déterminante, c'est-à-dire qu'elle doit être de nature à avoir véritablement affecté la décision de l'acheteur de procéder à l'achat, au prix convenu. Une certaine marge de responsabilité demeure toutefois sur les épaules de l'acheteur malgré les manœuvres dont il peut avoir été victime. Il doit effectivement avoir exercé une diligence raisonnable dans les circonstances et ne pas avoir contribué à s'induire lui-même en erreur en se fermant les yeux ou en agissant avec témérité lors de l'achat. À cet égard, il est à noter que, s'il est recommandé de procéder à une évaluation de l'immeuble par un expert en bâtiment avant de procéder à l'achat, une telle expertise n'est pas forcément requise, dans toute situation, pour démontrer votre diligence.
De plus, il est à noter que si vous avez procédé à un achat auprès d'un vendeur professionnel, les exigences de votre recours sont moins élevées puisque ce dernier se devait de révéler les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer affectant la qualité du bien. Le cadre législatif est effectivement plus serré en ce qui a trait aux personnes pour qui la vente est une occupation habituelle. Il n'est alors pas nécessaire de prouver que ce dernier a caché l'existence d'un vice important de façon délibérée ou avec l'intention de tromper. Mentionnons au passage qu'un particulier qui vend sa résidence, ou encore un individu qui vend des immeubles à l'occasion, n'est généralement pas considéré comme étant un vendeur professionnel. Ce dernier correspond plutôt à l'individu qui tire des revenus de la vente d'immeubles de façon régulière.
Pour conclure, des réclamations à l'encontre du vendeur pour cause de dol sont applicables dans les situations de vente d'une résidence, tel qu'indiqué ci-avant. Dans certains cas, elles le sont également pour l'achat d'autres types d'immeubles de même que dans le cadre d'achat de biens meubles, de véhicules, etc. Ainsi, si la douceur de l'été vous a fait succomber pour l'achat d'une nouvelle voiture sport, ou encore, d'une motocyclette, et que vous avez procédé à l'acquisition de ce bien en excluant la garantie légale, un recours peut également être possible si vous croyez avoir été victime de manœuvres dolosives lors de l'achat.
Me Laurence Ferland, avocate
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
