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Les servitudes, qu'en est-il?

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Photo : Crédit photo : FreeDigitalPhotos.net - adamr
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés Par Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
Jeudi le 10 septembre 2015      

Notre Code civil du Québec définit une servitude comme suit :

« ... une charge imposée sur immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant et qui appartient à un propriétaire différent... »

Pour qu'une servitude existe, il faut qu'elle soit établie dans un contrat, un testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi. Le Code affirme que la servitude ne peut subsister sans qu'il y ait un titre et que la possession même immémoriale ne suffit pas.

La servitude apparaissant dans un contrat ou un testament ne pose généralement pas de difficulté si elle est bien décrite.

La servitude par destination du propriétaire comporte quant à elle un certain nombre de conditions qui peuvent se résumer comme suit : au départ il faut un propriétaire unique qui par exemple, ouvre une clôture entre deux de ses lots; que l'ouverture en question devienne permanente, comme la pose d'une barrière dans la clôture; il faut également un écrit qui soit antérieur à la vente du terrain ou à sa division c'est ainsi qu'un plan sur lequel on constate l'existence de la clôture et d'une barrière qui sépare les lots ferait l'affaire. Si ces conditions sont toutes rencontrées, le propriétaire du fonds dominant pourrait alors prétendre avoir droit à une servitude.

La quatrième catégorie de servitude est celle qui existe par l'effet de la loi. La plus fréquente est celle du fonds enclavé; en effet, le propriétaire d'un terrain enclavé a droit d'avoir accès à son immeuble et dans ce cas, le voisin doit lui accorder un passage sur son lot.

La jurisprudence a reconnu que le titre dont il est fait mention au Code civil pouvait résulter d'une entente tacite, qu'il pouvait même être verbal.

Il y a plusieurs espèces de servitude; les plus utilisées sont celles de passage, d'accès à un lac, de plage, de construction.

Il est important de retenir qu'une servitude doit être bien détaillée; en effet, certains jugements ont exclu l'usage des véhicules tout-terrain et des motoneiges pour l'exercice d'une servitude de passage (Roy & Lacasse C.S. 2005-02-11) puisque ce genre de véhicules n‘apparaissait pas dans la description de la servitude.

Actuellement, il existe un certain chaos entre la servitude de plage et celle d'accès à un lac. C'est ainsi que si vous avez une servitude d'usage de plage vous aurez le droit de vous baigner, de vous faire dorer au soleil, d'utiliser une embarcation et de la laisser sur place. De son côté, la servitude d'accès au lac inclut le droit de passage, l'utilisation d'un véhicule pour s'y rendre, le droit de s'y baigner, d'y pêcher, d'y circuler avec une embarcation, mais n'autorise pas d'y faire des pique-niques, de se faire bronzer sur la plage, ni d'y installer un quai.

Pour les servitudes de non-construction, on peut par exemple limiter la hauteur des bâtiments, des fenêtres. L'interdiction de construire peut empêcher même l'installation d'une fosse septique et d'un champ d'épuration (MacNicoll c McNicoll C.S. 2001-06-07).

L'existence d'une servitude accorde au propriétaire la faculté d'effectuer tous les travaux qui sont requis pour exercer son droit et le conserver. Il est ainsi permis à un propriétaire d'un fonds dominant de couper des arbres qui se retrouveraient à l'intérieur de l'assiette de son droit de passage (Mathieu v Hydro-Québec 1976 C.P. 488).

À la lumière de ce qui vient d'être exposé, il est essentiel de bien formuler dans un écrit le contenu d'une servitude afin d'en faciliter son exercice.

Au plaisir!


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