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Promettant acheteur responsable ou pas?

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Photo : Vous décidez de mettre fin à votre promesse d’achat, car vos critères ne sont pas rencontrés. Êtes-vous responsable des dommages causés au vendeur?
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés Par Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
Jeudi le 1 décembre 2016      

Vous envisagiez d'acheter un immeuble pour exercer un commerce particulier; vous n'informez pas votre vendeur de ce fait. Après vérification, vous décidez de mettre fin à votre promesse d'achat, car vos critères ne sont pas rencontrés. Bien que vous ayez une clause vous permettant de vous retirer - êtes-vous responsable des dommages causés au vendeur par votre désistement?

Le 29 septembre 2016, le tribunal a eu à se pencher sur une question similaire dans le dossier 500-17-070779-122.

Une compagnie, 9247-3974 Québec inc., désire se porter acquéreur d'immeuble commercial pour y installer un plan d'asphalte. L'offre d'achat stipule que l'acquéreur 9247-3974 Québec inc. procédera dans les soixante jours de l'acceptation de l'offre à un examen de la documentation concernant l'immeuble. Il est également écrit :

«5.4 si l'acquéreur n'est pas satisfait à son entière discrétion, du résultat de l'un de ces examens ... du zonage affectant l'immeuble, il pourra en tout temps avant l'expiration de la période d'examen, envoyer un avis au vendeur l'informant des vices qu'il a découverts et le vendeur bénéficiera d'un délai de dix (10) jours afin de corriger les vices soulevés par l'acquéreur.»

Comme convenu, le vendeur remet à l'offrant toute la documentation requise. 9247 3974 Québec inc. reçoit un rapport d'une firme d'évaluateurs agréés confirmant que l'immeuble est situé à l'intérieur d'une zone permettant les usages commerciaux et industriels, soit l'industrie légère et moyenne.

Le soixantième (60e) jour suivant la signature du contrat, l'offrant avise Junon inc. qu'il se retire et annule le contrat entre autres pour des raisons du zonage et le procureur de 9247-3974 Québec inc. écrira :

«... l'acquéreur n'est pas satisfait, à son entière discrétion, du résultat de l'un de ses examens (...) du zonage affectant l'immeuble...»

La preuve a révélé que jamais Junon inc. n'a été informée des intentions de 9247-3974 Québec inc. pour la construction d'un plan d'asphalte, qu'en aucun temps durant les négociations le zonage n'a fait l'objet de discussions entre les parties, que jamais le vendeur n'aurait accepté l'offre d'achat s'il avait su qu'il s'agissait d'une usine d'asphalte puisqu'il savait qu'il serait impossible de modifier le zonage.

De son côté, l'offrant argue qu'il devait garder cette information confidentielle, que si elle avait été connue, elle était susceptible de faire échouer le projet.

Son représentant sait qu'une dérogation est nécessaire au règlement de zonage, il cherche une solution...

Dans son jugement, la Cour se pose la question suivante :

«9247-3974 Québec inc. a-t-elle agi de mauvaise foi en ne divulguant pas à Junon inc. ses intentions quant à l'usage de l'immeuble et l'importance du zonage à cet égard.»

La juge de Courchesne en vient à la conclusion que «oui», 9247-3974 Québec inc. a agi de mauvaise foi.

Pour en venir à cette conclusion, la juge détermine qu'avant la signature de la promesse d'achat, 9247-3974 Québec inc. aurait dû s'informer du zonage, soit auprès du vendeur soit de la ville; que si elle avait avisé Junon inc. de son intention, cette dernière aurait pu «... prendre le risque, de manière libre et éclairée...» elle écrira :

«Les exigences de la bonne foi requéraient cependant qu'elle divulgue à Junon l'exigence relative au zonage pour la réalisation de son projet, plutôt que de s'allouer unilatéralement un délai de deux mois pour faire ses démarches...»

En ce qui concerne le délai de dix (10) jours que devait accorder 9247-3974 Québec inc. à Junon inc. pour corriger la situation, la Cour écrira :

Par conséquent, non seulement 9247-3974 Québec inc. ne dévoile-t-elle pas à Junon qu'un zonage industriel est nécessaire pour la réalisation de son projet, mais de plus, elle prive sciemment Junon du délai additionnel contractuel de 10 jours sachant fort bien qu'une démarche ne permettrait dans un délai aussi court d'apporter une modification au zonage en vigueur.»

C'est ainsi que le tribunal condamnera 9247-3974 Québec inc. à payer à Junon inc. 15 000,00 $ pour les troubles et inconvénients et 2 750,00 $ pour les frais d'avocats et de notaire engendrés lors de la signature de la promesse d'achat-vente.

Les frais d'opération pour la période de 60 jours d'examen sont refusés de même que les honoraires extrajudiciaires des avocats de Junon inc.

En conclusion, même quand une clause d'un contrat stipule que vous pouvez vous retirer selon votre discrétion, vous devez toujours agir ou avoir agi de bonne foi.

Au plaisir.


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