À vos risques et périls…

Dans mon dernier article sur Estrie Plus, nous avons abordé les risques d'acheter un immeuble sans garantie légale et l'impact d'une telle renonciation dans le cadre d'un éventuel recours contre le vendeur de l'immeuble.

Or, au cours des derniers mois, une clause est de plus en plus présente dans les actes d'achat immobilier : l'achat « aux risques et périls de l'acheteur ». Cette stipulation existe depuis plusieurs années, mais aujourd'hui, son ajout est devenu presque systématique lors d'une renonciation à la garantie légale d'un immeuble.

Pourtant, il y a une différence entre la renonciation à la garantie légale et l'achat « aux risques et périls de l'acheteur », et l'un ne vient pas automatiquement avec l'autre. En effet, un acheteur renonçant à la garantie légale peut tout de même avoir un recours contre son vendeur si ce dernier ne révèle pas des vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer. Au contraire, si l'acheteur acquiert l'immeuble sans garantie légale et à ses risques et périls, il ne peut se retourner vers son vendeur, même si ce dernier connaissait le vice et qu'il ne l'a pas déclaré. À noter que cette règle ne s'applique pas aux vendeurs professionnels, lesquels ne sont généralement pas exonérés par une telle clause.

L'impact d'une clause « aux risques et périls » est majeur pour l'acheteur, mais également pour l'ensemble des futurs acquéreurs de l'immeuble. La récente décision de la Cour d'appel Ouellette

c. Blais, 2022 QCCA 858 le montre bien.

Les faits de cette affaire se résument comme suit. En 2018, un couple achète un immeuble avec garantie légale. Constatant l'existence de vices cachés, le couple dépose une demande en dommages et intérêts contre leur vendeur, M. Blais.

M. Blais se retourne contre les propriétaires antérieurs de l'immeuble, estimant que les vices cachés allégués existaient déjà au moment où il a lui-même acheté l'immeuble, en 2013. Il appelle donc en garantie M. Laforce, lequel a vendu l'immeuble en 2001, et M. Constant qui a vendu l'immeuble en 1982. Toutefois, il n'appelle pas en garantie son propre vendeur, puisqu'en 2013,

M. Blais a acheté l'immeuble sans garantie légale et à ses risques et périls.

Le tribunal doit alors déterminer si M. Blais peut appeler en garantie les anciens propriétaires, bien qu'il ait renoncé à la garantie légale et qu'il ait acheté l'immeuble à ses risques et périls.

Selon M. Blais, sa renonciation à la garantie légale ne vaut qu'à l'égard de son propre vendeur, mais n'a pas pour effet de rompre la chaîne de transmission des garanties légales quant aux vendeurs antérieurs. En d'autres termes, il est d'avis qu'il dispose tout de même d'un recours contre M. Laforce et M. Constant, ceux-ci ayant vendu leur immeuble avec garantie légale.

Tant en première instance qu'en Cour d'appel, les tribunaux ne sont pas de cet avis. En effet, la Cour d'appel confirme que le vendeur d'un immeuble poursuivi pour vices cachés qui a acheté « à ses risques et périls » ne pourra espérer obtenir le secours des anciens propriétaires même si ces derniers avaient vendu l'immeuble avec garantie légale à l'époque. La chaîne de transmission des garanties légales ayant été rompue en 2013, les anciens propriétaires ne peuvent être tenus responsables des vices affectant l'immeuble.

Cette décision rappelle l'impact majeur d'une clause « aux risques et périls » pour d'éventuels recours en dommages et intérêts, tant contre le vendeur immédiat qu'à l'égard de l'ensemble de propriétaires antérieurs de l'immeuble. La Cour d'appel rappelle d'ailleurs que l' « exclusion de la garantie au moyen d'une clause expresse de type - vente sans aucune garantie légale aux risques et périls - constitue un avertissement sérieux fait à l'acheteur que le bien est vendu sans aucune garantie en dépit des vices qui peuvent l'affecter ».

En conclusion, la renonciation à la garantie légale n'implique pas automatiquement l'achat aux risques et périls, et les acheteurs devraient bien comprendre les impacts de cette stipulation avant de l'inclure dans leur offre. De plus, lors de l'achat d'un immeuble, les acheteurs devraient systématiquement consulter les anciens actes de vente au Registre foncier pour déterminer si un acheteur antérieur a déjà fait l'acquisition de l'immeuble à ses risques et périls, puisque cette clause a pour effet de rompre la chaîne de transmission des garanties légales et d'empêcher un recours contre l'ensemble des propriétaires antérieures à la vente.