Comme nous le mentionnions dans notre chronique il y a deux semaines, lors d'une transaction immobilière, le notaire a
l'obligation de détenir dans son compte en fiducie le jour de la transaction la
totalité du prix de vente.
Qui plus est, les délais de
compensation doivent être respectés, lesquels délais diffèrent en fonction des
effets bancaires utilisés (chèque certifié, traite bancaire ou transfert
électronique).
Le fait que les sommes doivent
être disponibles pour le vendeur le jour de l'acte de vente ne signifie pas
pour autant que le prix de vente sera déboursé le jour même. En fait, le
notaire doit s'assurer, avant de libérer les fonds, qu'il n'y a pas d'entrées
adverses de publiées sur l'immeuble telle une hypothèque légale de la
construction pour travaux impayés. Cette vérification doit couvrir la période entre
la date de sa recherche de titres et l'inscription de la vente.
Une fois la vente dûment publiée,
ce qui peut prendre un certain temps dépendamment de chacun des bureaux de la
publicité des droits, le notaire peut procéder au décaissement de l'argent. Il
est donc normal que le vendeur, malgré le fait qu'il déclare dans l'acte de
vente qu'il ait reçu l'argent, ne soit pas payé le jour de la transaction.
Comme le vendeur doit transférer
à l'acquéreur un immeuble libre de toutes charges et hypothèques, le notaire a
donc la responsabilité d'obtenir les montants qui devront être payés à même le
prix de vente.
Entre autres, il devra obtenir du
créancier hypothécaire (caisse, banque ou autre institution financière) le
solde du prêt contracté par le vendeur et, en contrepartie, l'institution
financière, conditionnellement à la réception des sommes dues en capital, frais
et intérêts accumulés, devra s'engager par écrit à accorder au vendeur une
quittance ou une mainlevée.
Le notaire pourra alors publier
la quittance de façon à libérer l'immeuble de la garantie hypothécaire
(hypothèque) inscrite. Les frais de courtage et de quittance, les arrérages de
taxes, le cas échéant, et les autres charges pouvant grever l'immeuble devront
également être payés par le notaire.
Ce n'est que lorsqu'il aura obtenu
tous ces montants qu'il pourra établir le produit net de la vente revenant au
vendeur. Le notaire veillera à préparer un « état des déboursés » du
vendeur, indiquant tous les montants qui devront être payés à même le prix de
vente, qu'il fera signer au vendeur.
Ce document comprendra un mandat
irrévocable donné au notaire, lui permettant d'effectuer lesdits paiements, une
fois qu'il se sera assuré que la vente est dûment publiée au bureau de la
publicité des droits, et ce, sans entrées adverses.
Dorénavant, vous comprendrez
mieux pourquoi, lors de la vente de votre propriété, vous ne recevrez pas le
jour même de la transaction le produit net de votre vente et vous connaitrez quelles
sont les vérifications que le notaire doit faire avant de décaisser les fonds
détenus dans son compte en fiducie.
Vous ne devriez jamais hésiter à communiquer
avec le notaire mandaté par l'acquéreur pour exécuter la transaction. Il doit
remplir son devoir de conseil autant à l'égard de l'acquéreur qu'à votre égard.
Si vous êtes bien informés, cela vous évitera d'avoir des surprises et de vivre
des frustrations.
