L'achat ou la vente d'un condo ou d'un appartement en copropriété divise est de plus en plus fréquent de nos jours. Cet achat d'un type particulier nécessite de la part des personnes concernées une attention particulière.
En effet, quand on achète ou l'on vend une résidence, le vendeur y a habité normalement un certain temps, il connait bien son immeuble. Quand on achète un condo, l'acheteur achète une partie privative et une quote-part (une partie) de la partie commune. Or, cette partie commune est administrée par un tiers que l'on nomme « syndicat ». Ce syndicat regroupe tous les copropriétaires des condos et il est chargé en vertu du Code civil du Québec de gérer l'ensemble de l'immeuble désigné comme étant la partie commune.
Si on veut caricaturer, on peut affirmer que la partie privative d'un immeuble représente ce qui est à l'intérieur d'un appartement à partir de la peinture et la partie commune est constituée des murs, des planchers, de la tuyauterie, de la toiture, des corridors, etc., en fait de tout ce qui n'est pas à l'intérieur du condo.
En sa qualité d'administrateur des parties communes, le syndicat a l'obligation d'en assurer le bon état. Pour ce faire, le syndicat doit entre autres tenir des réunions, discuter des réparations à être effectuées, conserver des procès-verbaux des réunions, créer un fonds de prévoyance qui servira à effectuer différents travaux d'entretien comme la réfection de la toiture par exemple et évidemment réparer tout bris comme pourrait l'être une fuite d'eau dans le sous-sol.
Alors au moment de l'achat, il est essentiel pour un acheteur prudent d'obtenir et de prendre connaissance des procès-verbaux des réunions du syndicat. Ces documents vous permettront de connaitre l'état de l'immeuble, d'en savoir plus sur les travaux qui ont déjà été effectués ou ceux à venir. Vous vous éviterez ainsi de nombreux désagréments, dont celui peut-être de vous faire reprocher par un juge de ne pas vous être renseigné adéquatement.
Dans l'affaire Brenhouse c. Elefant (500-05-005118-953) le juge de la cour supérieure a ainsi rejeté une demande en dommages pour ce motif.
Dans Martin c. Bray (500-17-040576-087) l'acheteuse demandait l'annulation de la vente d'un condo parce que les vendeurs l'auraient trompée en omettant de lui divulguer des problèmes affectant l'immeuble d'autant plus que l'un des vendeurs faisait partie du conseil d'administration du syndicat. Le juge rejette la demande, car selon ce dernier, l'acheteuse n'a pas fait les vérifications minimales comme par exemple celle de ne pas demander les procès-verbaux du syndicat.
En conclusion, soyez prudent lors de l'achat d'un immeuble et plus particulièrement lors de l'achat d'un condo. Votre vendeur peut ignorer l'existence de certains problèmes, mais selon une certaine jurisprudence vous vous devez d'être prudent en exigeant les procès-verbaux des réunions du syndicat et surtout d'en prendre connaissance.
Au plaisir.
Me Michel Joncas
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
