Vous venez d'acheter une nouvelle résidence et on vous informe qu'il existe une servitude de passage sur votre terrain pour permettre à votre voisin d'accéder à son terrain, et ce, en tout temps. Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?
Selon la loi, une servitude est un droit que détient un propriétaire de terrain dit « dominant » envers un autre terrain dit « servant » et qui permet, entre autres, au propriétaire, aux habitants et aux visiteurs du fonds dominant de passer sur le terrain du fonds servant. Bien sûr, ce droit peut être modulé pour répondre aux désirs et aux besoins des parties. Par exemple, on peut indiquer dans l'acte de servitude que celle-ci s'exercera seulement à pied, à des moments précis, ou pour des objectifs particuliers.
Bien des propriétaires pensent, à tort, qu'une servitude de passage sur leur propriété n'affecte en aucun cas leurs droits en matière de gestion du terrain. Au contraire, les bénéficiaires de la servitude jouissent du droit de circuler librement et sans entrave sur l'assiette de la servitude qui est définie dans l'acte créant celle-ci. Ainsi, les propriétaires du fonds servants ne peuvent aménager le passage de manière à rendre la circulation moins commode, par exemple en apposant des obstacles ou des barrières ou y ériger des constructions (un cabanon ou autre). Évidemment, cette interdiction d'entrave comporte des exceptions, notamment en milieu rural, où la protection du bétail et des cultures agricoles peut justifier le fait de clôturer son terrain. En revanche, en milieu urbain, la situation est tout autre.
Également, l'entretien de l'assiette de la servitude (droit de passage) est à la charge du bénéficiaire de la servitude, qui doit s'assurer de ne pas détériorer ni modifier la portion de terrain qu'il utilise. Ainsi, à titre d'exemple, le déneigement et l'entretien d'un chemin seraient à la charge de celui qui bénéficie de la servitude. Habituellement, ces obligations sont prévues à l'acte constitutif du droit de passage ce qui évite les ambiguïtés quant aux obligations de tous et chacun.
Si vous avez un doute sur les servitudes affectant votre terrain ou vos droits à titre de propriétaire de fonds dominant, n'hésitez pas à contacter votre conseiller juridique afin d'obtenir des conseils légaux éclairés !
Me Elizabeth Poulin et Me Karine Bourassa
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
