Vous venez d'emménager dans votre nouvel appartement. Votre propriétaire vous affirme d'entrée de jeu qu'il n'assumera pas la réparation des bris et des défauts qui pourraient survenir dans le logement pendant le bail. A-t-il raison?
Dès le premier jour du bail, votre locateur a l'obligation de vous fournir un logement dans un bon état d'habitabilité et de propreté. Cela implique qu'à votre arrivée, il ne devrait pas y avoir d'indices de moisissures, de trous dans les murs et les serrures des portes d'accès doivent fonctionner. En contrepartie, vous devez maintenir le logement dans cet état d'habitabilité et de propreté tout au long du bail. Mais qui est responsable si des défauts apparaissent dans le logement ou si des réparations sont à effectuer pendant la durée du bail?
Premièrement, en tant que locataire, il vous appartient d'entretenir le logement et d'effectuer les menues réparations. On entend par « menues réparations » tous les petits travaux tels que remplacer les ampoules brûlées, resserrer quelques vis et vous assurer que les portes et les armoires tiennent bien en place. Également, la croyance répandue selon laquelle le propriétaire doit peinturer l'appartement avant votre arrivée ou en défrayer les coûts relève davantage d'un mythe urbain que d'une réelle obligation légale. En effet, le propriétaire doit repeindre le logement seulement si la peinture est écaillée ou en mauvais état. Les goûts douteux en matière de décoration du locataire qui vous a précédé ne constituent malheureusement pas un motif suffisant pour obliger votre propriétaire à repeindre l'intégralité du logement!
Parallèlement, il revient au locateur d'assumer l'entretien et les réparations des aires communes de l'immeuble, par exemple le déneigement du stationnement et l'entretien de l'aménagement paysager, des couloirs, de l'entrée, des ascenseurs et la salle de lessive de l'immeuble. Lorsque des défectuosités ou des bris importants qui affectent l'usage de votre logement surviennent, le propriétaire doit les réparer à ses frais. On pense notamment à une fuite grave de la tuyauterie ou du toit, un défaut des installations électriques, un blocage du tuyau d'égout, une marche d'escalier ou un balcon qui cède, une panne de chauffage pendant l'hiver ou encore une serrure défectueuse sur une porte d'accès au logement. La réparation des biens spécifiquement inclus dans le bail, tels que les électroménagers, est également à la charge du propriétaire. Ces bris doivent être causés par l'usure normale du logement. Autrement dit, le propriétaire n'est pas responsable de réparer les défauts causés par l'utilisation abusive du logement par les locataires ou encore par la faute de leurs invités.
Des bris importants peuvent survenir à des moments particulièrement inopportuns. On peut penser à une panne de chauffage au mois de janvier ou encore à une fuite majeure dans la tuyauterie. Comme mentionné ci-haut, la réparation de ces défauts relève exclusivement du propriétaire. Que faire s'il est impossible de joindre votre propriétaire dans un délai raisonnable ? Le Code civil du Québec accorde alors le droit aux locataires de procéder eux-mêmes aux réparations, qui doivent cependant être urgentes et nécessaires. La situation doit poser des risques graves pour la santé et la sécurité des occupants ou pour la conservation du bâtiment. Toutefois, vous devez obligatoirement tenter de rejoindre votre propriétaire et lui laisser un délai raisonnable pour répondre avant d'entreprendre vous-même les réparations. Celui-ci devra alors vous rembourser les dépenses raisonnables encourues. S'il refuse de le faire, vous pourrez alors retenir le montant déboursé pour effectuer les réparations urgentes et nécessaires sur le paiement du loyer. Vous devez faire preuve de grande prudence dans les travaux entrepris au nom de votre propriétaire et n'engager que les frais qui sont absolument nécessaires, au risque de devoir assumer vous-même ces dépenses. Par exemple, vous pouvez engager un plombier pour faire cesser une fuite d'eau majeure, mais pas pour changer toute la tuyauterie.
La première chose à faire lorsque vous constatez un défaut de quelque nature qu'il soit est d'aviser votre locateur, préférablement par écrit. S'il refuse ou omet de procéder à la réparation dans un délai raisonnable, vous pourrez ensuite vous adresser à la Régie du logement afin de demander que votre propriétaire soit forcé d'effectuer les travaux et que votre loyer soit diminué pour la période au cours de laquelle vous avez subi des inconvénients. Il est aussi possible de demander à la Régie du logement la permission d'effectuer vous-même les travaux et de déduire les frais encourus du paiement du loyer.
Bref, départager les obligations du locataire et du propriétaire en matière de réparation est un exercice complexe. À tout moment, vous pouvez appeler à la Régie du logement pour obtenir des informations qui vous aideront à déterminer vos droits et vos devoirs dans votre situation particulière. Pour obtenir des conseils juridiques de qualité et adaptés à votre situation particulière, n'hésitez pas à consulter votre conseiller juridique!
Elizabeth Poulin, stagiaire en droit
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
