Découvrez si l'investissement dans un plex comme propriétaire-occupant au Québec est avantageux en 2025. Analysez les bénéfices, les risques du marché et nos conseils pour un achat éclairé.

Est-ce que ça vaut encore la peine d'acheter un PLEX en 2025 au Québec?

En 2025, devenir propriétaire-occupant d'un plex au Québec est une voie attractive pour accéder à la propriété. Cette approche permet de réduire vos charges grâce aux revenus locatifs et de bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, le marché immobilier locatif québécois est en forte tension avec des loyers en hausse. Est-ce vraiment un investissement rentable et serein, compte tenu des défis et responsabilités supplémentaires ?

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Les avantages concrets d'être propriétaire-occupant

L'un des attraits majeurs réside dans la facilité d'accès à la propriété. Contrairement aux acheteur non-occupants qui nécessitent généralement une mise de fonds d'au moins 20 %, les propriétaires-occupants peuvent se qualifier avec une mise de fonds réduite, allant de 5 % à 15 % selon le nombre de logements.

Par exemple, pour un duplex où vous habitez, 5 % suffisent si la valeur est inférieure à 500 000 $. Pour un triplex ou un quadruplex, il faut prévoir un minimum de 10 %. Cette mise de fonds plus faible rend l'achat immobilier plus accessible, surtout pour les premiers acheteurs.

L'investissement dans un plex permet aussi de vivre à moindre coût. Les loyers perçus des autres unités contribuent significativement à couvrir une partie de vos dépenses, telles que

-          le remboursement de l'hypothèque,

-          les charges courantes,

-          les taxes foncières,

-          et les frais d'entretien ou de rénovation.

Vous bénéficiez également d'avantages fiscaux, puisque certaines dépenses liées aux logements locatifs peuvent être déductibles d'impôts, proportionnellement à la superficie louée. Cette déduction inclut les intérêts hypothécaires, les primes d'assurance habitation, les rénovations dans les unités locatives, le déneigement et l'entretien des espaces verts. Ce modèle favorise un meilleur contrôle sur l'entretien de l'immeuble et offre un bon potentiel de valorisation à long terme, contribuant ainsi à bâtir votre patrimoine.

Défis du marché québécois en 2025 et inconvénients de la cohabitation

Avant de prendre la décision d'investir, il est aussi crucial d'évaluer les risques. Le marché immobilier locatif québécois reste très tendu en 2025.

●        Le taux d'inoccupation à Québec est de seulement 0,8 % en 2024, le plus bas des principales villes québécoises, bien en deçà du seuil de 3 % considéré comme équilibré,

●        À Gatineau, il était même de 1,9 % en 2024,

●        Les loyers moyens ont aussi fortement augmenté : + 5,2 % à Québec en 2024 (la plus forte hausse en 15 ans) et + 7,6 % à Gatineau (dépassant l'inflation nationale). Montréal a également vu ses loyers augmenter de 6,3 %.

Ces hausses, si elles sont avantageuses pour les revenus locatifs, reflètent une crise de l'abordabilité. La lenteur des mises en chantier due aux coûts de construction élevés, aux pénuries de main-d'œuvre et aux lenteurs administratives freine l'offre de nouveaux logements. Bien que la demande pour les logements locatifs demeure forte, les nouvelles cibles d'immigration plus faibles peuvent entraîner un ralentissement de la croissance démographique à partir de 2026, ce qui peut légèrement atténuer la demande et stabiliser les loyers.

Au-delà des conditions de marché, la vie de propriétaire-occupant comporte aussi divers autres défis. La cohabitation avec les locataires peut entraîner un manque de tranquillité ou de vie privée. Vous pouvez être fréquemment sollicité pour des bris, des questions ou des conflits de voisinage, un rôle d'intermédiaire qui peut devenir pesant. Pour minimiser ces inconvénients, il est recommandé de privilégier les immeubles de petite taille, comme un duplex ou un triplex (cinq logements ou moins), car au-delà, les responsabilités peuvent rapidement devenir lourdes à gérer.

4 conseils pour un investissement éclairé et serein

Pour réussir votre investissement, une préparation rigoureuse est essentielle :

●        Calculez votre capacité d'emprunt et la rentabilité réelle : Il ne suffit pas que les loyers couvrent les frais. Utilisez par exemple le rendement net-net ((Loyer annuel - charges et frais divers) / prix d'achat du bien x 100) pour évaluer la performance économique réelle. Les charges incluent les taxes, frais de gestion, réparations, assurances et imposition sur les revenus locatifs. Un rendement positif indique un revenu net annuel. Même un rendement net-net négatif à court terme peut être acceptable si vous anticipez une valorisation significative du bien à long terme ou des revenus positifs une fois l'hypothèque remboursée.

●        Choisissez un immeuble adapté à votre mode de vie : Les duplex et triplex sont souvent plus faciles à gérer avec moins de locataires. Un duplex, bien que demandant moins de gestion, offre généralement un rendement inférieur à un triplex ou un quadruplex.

●        Sélectionnez vos locataires avec soin : Faites une bonne enquête de crédit et, si nécessaire, demandez des garanties pour vous assurer du paiement des loyers.

●        Investissez dans un quartier en devenir : Étudiez la demande locative et l'évolution des prix à long terme pour maximiser vos chances de succès.

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Conclusion

En 2025, le marché immobilier du Québec propose des opportunités pour les propriétaires-occupants, notamment grâce à la demande locative soutenue. La rentabilité de votre investissement dépend d'une analyse financière rigoureuse, d'un choix éclairé du bien et d'une préparation à la gestion de responsabilités supplémentaires. Être propriétaire-occupant est un investissement sur le long terme qui vous demande patience et diligence, mais qui peut s'avérer intéressant financièrement.

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