Gertrude a vendu récemment son immeuble de dix-huit logements répartis sur quatre étages incluant le sous-sol. Le prix reçu a été de 180 000,00 $. Le contrat indiquait que la vente était faite avec la garantie légale.
Elle reçoit aujourd'hui une requête dans laquelle l'acheteur réclame la somme de 130 000,00 $ pour des vices cachés. Pourtant selon les dires de Gertrude, son acheteur avait visité les lieux à quatre reprises, il avait demandé une inspection préachat d'autant plus que Gertrude avait fait effectuer des travaux de maçonnerie, que les fenêtres et les balcons avaient été changés, que la toiture avait été refaite, qu'elle avait investi quelque 100 000,00 $ dans l'immeuble pour ces travaux.
De son côté, l'acheteur prétend qu'en voulant rénover les appartements, il a découvert que les murs de brique arrière et latéral doivent être refaits ainsi que certaines fenêtres, une pièce de bois placée sous une fenêtre ainsi que la réparation d'un solin pourri de la toiture.
Gertrude peut-elle se défendre?
Dans tous les cas de vices cachés, la première question à laquelle il faut répondre est de savoir si oui ou non il s'agit d'un vice caché.
C'est l'article 1726 du Code civil du Québec qui nous guide :
«Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix, s'il les avaient connus.
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.»
À la lecture de cet article, que doit-on retenir pour que les défauts rencontrés lors de l'achat d'un immeuble soient cachés:
- le vice doit être suffisamment grave;
- le vice doit exister au moment de la vente;
- le vice doit être inconnu de l'acheteur;
- il doit être caché; donc non apparent.
Dans l'affaire Lavoie c. Comtois, le juge Rochon a défini comme suit l'acheteur prudent et diligent :
«L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'un indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait (sic) amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur un manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.»
Comment interpréter cette définition et l'appliquer dans la vraie vie?
Ce que le juge nous dit c'est qu'un acheteur doit être attentif à tout ce qu'il voit, c'est ainsi qu'une fissure sur un mur de fondation doit être prise en considération et qu'un acheteur diligent et prudent doit poser des questions sur ladite fissure ou même avoir recours à un expert pour savoir de quoi il en retourne.
Les faits soumis prennent leur source dans l'affaire GHLD inc. c. Mazzei no 500-17-074367-122 rendue le 21 avril 2016. Dans ce dossier, le juge en est venu à conclusion en lisant le rapport d'inspection préachat, qu'il y avait suffisamment d'informations dans ledit rapport pour qu'un acheteur prudent et diligent soupçonne, à tout le moins, la présence de vices, qu'il incombait donc à l'acheteur d'aller plus loin dans son investigation. Le juge rejette ainsi pratiquement toute la réclamation, sauf pour la somme de 1 954,00 $, car il considère que le bois pourrit, qui était recouvert par un solin métallique, n'étant pas visible, donc que cela constituait un vice caché.
Au plaisir.
