Lorsque vous pensez avoir découvert la présence d'un vice caché dans votre immeuble, il est important de vous référer notamment à l'acte de vente notarié intervenu entre vous et le vendeur afin de déterminer adéquatement et précisément l'étendue de la garantie dont vous profiterez pour corriger la défectuosité.
À cet égard, il existe trois (3) principaux niveaux de protection en matière de vice caché : la vente faite « avec la garantie légale », la vente faite « sans la garantie légale » et la vente faite « aux risques et périls de l'acheteur ». Il est important de se rappeler que la garantie légale couvre deux (2) volets, soit la garantie de qualité (vice caché) et la garantie du droit de propriété (vice de titre, non-conformité municipale, problématique au niveau du certificat de localisation, etc.). Le présent article abordera exclusivement la garantie de qualité.
La première garantie, soit la vente faite « avec la garantie légale » est la plus avantageuse pour l'acheteur. Il s'agit d'ailleurs de la protection qui est la plus souvent retrouvée, étant la protection de base, applicable par défaut en vertu de la loi. Cette garantie de qualité trouvera application et la problématique devra donc être corrigé aux frais du vendeur lorsque les quatre (4) critères énoncés à l'article 1726 Code civil du Québec (C.c.Q.) seront cumulativement rencontrés. En résumé et comme son nom l'indique, la problématique doit, premièrement, avoir un caractère caché, c'est-à-dire qu'elle doit avoir été non apparente pour un acheteur prudent et diligent. Deuxièmement, ce vice doit avoir été inconnu de l'acheteur au moment de la vente. Troisièmement, la problématique doit avoir existé au moment de la vente, bien qu'elle n'ait été dévoilée que plus tard. Quatrièmement, le vice doit revêtir un certain degré de gravité, soit que ce vice rend impropre le bien à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il l'avait connu.
De plus, il est possible par contrat d'augmenter la protection de la garantie légale, d'en diminuer ses effets, ou de l'exclure complètement (art. 1732 C.c.Q.), tel est le cas de la vente faite « sans garantie légale ». Dans cette deuxième formulation de clause, le vendeur ne sera pas responsable des vices cachés découvert par l'acheteur, sauf pour ceux dont le vendeur connaissait l'existence ou qu'il ne pouvait ignorer et que ce dernier n'avait pas dévoilés.
Toutefois, si la formulation utilisée indique plutôt que la vente est faite « aux risques et périls » de l'acheteur, le vendeur pourra alors exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé les vices cachés qu'il connaissait ou qu'il ne pouvait ignorer et qui affectaient le bien (art. 1733 C.c.Q.). Ce type de vente par le vendeur trouve tout particulièrement son utilité lors de transactions immobilières où ce vendeur a une connaissance limitée du bien vendu, ne l'ayant pas, par exemple, habité, tel est le cas d'un liquidateur successoral ou d'un syndic. Puisque l'acheteur assume alors un plus grand risque relativement à la qualité du bien qu'il achète, le prix de vente en sera donc bien souvent naturellement diminué. Par contre, l'utilisation de cette exclusion très restrictive de garantie n'est réservée qu'aux vendeurs non professionnels par opposition à ceux qualifiés de professionnels comme un promoteur.
Néanmoins, en toutes circonstances, soyez assuré que le vendeur ne pourra jamais se dégager de sa responsabilité pour ses faits personnels (art. 1732 C.c.Q.). Par exemple, si le vendeur fait des manœuvres visant à vous induire en erreur afin de vous inciter à acheter son immeuble sur la base de cette erreur, cette intention de tromper (dol) sera compensée, et ce, peu importe la clause retrouvée au contrat de vente.
Finalement, vous devez savoir que les termes utilisés dans le contrat de vente pour qualifier la garantie ne sont malheureusement pas toujours aussi clairs et les variantes terminologiques ainsi employées créent souvent des ambiguïtés qui nécessitent l'intervention d'un avocat. Ce conseiller juridique pourra vous aider à interpréter l'étendue de la protection applicable.
Me Ariane Ouellet
Fontaine Panneton Joncas Bourassa Avocats
