En ce début de période estivale, vous êtes peut-être devenus heureux propriétaires d'une nouvelle résidence et envisagez de faire des travaux afin de la mettre à votre goût. Ou encore, peut-être souhaitez-vous profiter de l'été pour mettre en œuvre les projets de rénovation que vous avez en tête depuis les dernières années et ainsi offrir un renouveau à votre résidence actuelle. Dans tous les cas, si au moment d'entamer vos travaux, vous découvrez que votre immeuble est affecté d'un défaut grave dont l'existence vous était inconnue lors de l'achat, il est important de prendre certaines précautions.
En effet, si vous venez de réaliser que votre immeuble est affecté d'un vice caché, il sera nécessaire de suspendre vos travaux et d'aviser l'ancien propriétaire de la situation. Le Code civil du Québec prévoit à cet égard que l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.
Cette obligation de dénoncer l'existence du vice a pour objectif d'informer le vendeur de l'existence de celui-ci, ainsi que de lui permettre d'évaluer son origine et le montant de la perte qu'il représente. Cette dénonciation lui donnera également la chance d'offrir d'effectuer les travaux de réparation nécessaires. La jurisprudence énonce clairement que le défaut d'informer le vendeur du vice, et ce, avant que les travaux correctifs soient apportés, est fatal au recours judiciaire qui pourrait être entrepris à son encontre.
Ainsi, même si vous êtes dans l'erre d'aller de vos travaux, il est primordial d'interrompre temporairement ceux-ci en cas de découverte d'un vice, et ce, afin d'en aviser le vendeur. Vous devrez alors lui exposer la situation par écrit et lui faire parvenir sous forme de courriel ou de lettre. Il est alors préférable de procéder à l'envoi par le biais d'un courrier recommandé afin de se ménager une preuve de transmission. Cet envoi de la dénonciation doit s'effectuer dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice. La raisonnabilité du délai s'évalue alors au cas par cas, selon les circonstances et la nature du défaut visé. Lorsque le vice apparaît graduellement, le délai pour le dénoncer commence à courir à partir du moment où vous pouviez en soupçonner la gravité. La loi exige alors que vous fassiez preuve de diligence. Vous comprendrez donc qu'il est préférable de ne pas tarder avant d'informer dûment le vendeur de votre découverte pour que ce dernier puisse s'assurer que le vice existait au moment de la vente et d'y remédier, le cas échéant.
Dans votre correspondance au vendeur, vous devrez laisser à ce dernier un délai pour venir constater l'étendue du vice. L'important est de s'assurer d'offrir la chance au vendeur d'évaluer la situation. Il est également possible de profiter de l'envoi de la dénonciation du vice pour mettre clairement le vendeur en demeure d'effectuer les travaux de réparation, de faire vérifier l'immeuble par un expert, ou encore, dans les cas plus majeurs, de reprendre l'immeuble et de rembourser le prix d'achat. Vous pouvez rédiger votre dénonciation par vous-même, ou encore, choisir de procéder par le biais d'un avocat. Celui-ci pourra alors être impliqué dans les discussions concernant la visite des lieux par le vendeur ou encore relativement à l'offre de ce dernier de procéder aux travaux réparateurs ou de remettre une compensation monétaire, le cas échéant.
Dans tous les cas, si vous choisissez de ne pas aviser le vendeur du vice caché affectant votre immeuble et de procéder par vous-même aux travaux, vous mettez alors gravement votre recours à son encontre à risque, et ce, même si vous avez pris des photos du vice et avez conservé vos factures. La loi est non-équivoque relativement au fait que le vendeur ne doit pas être privé de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer. Néanmoins, dans des circonstances exceptionnelles, une dénonciation verbale pourra être considérée comme acceptable s'il est démontré qu'elle a permis au vendeur d'effectuer cette vérification, ou encore que le vendeur a renoncé au préavis écrit... mais le risque n'est pas à prendre lorsqu'il peut être aisément évité!
Il est toutefois important de souligner que l'urgence d'une situation peut faire en sorte de justifier le défaut d'envoyer un préavis écrit au vendeur, faisant alors que ce dernier ne soit pas fatal à l'entreprise d'un recours à l'encontre du vendeur par la suite. Pour être qualifiée d'urgente, il faut que la situation présente un risque de détérioration ou de perte importante en l'absence de réparation immédiate. Il vous reviendra alors de démontrer que vous n'aviez d'autres choix que de procéder rapidement aux travaux afin de mitiger vos dommages ou pour éviter un danger.
Me Laurence Ferland, avocate
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
