Je vais continuer dans la lignée de mes dernières chroniques et aborder un autre aspect touchant le domaine des transactions immobilières : le certificat de localisation.
Dans presque chaque transaction, l'acheteur ou le vendeur me demandent si le certificat de localisation est toujours bon. Quels sont les critères qui font en sorte que le certificat de localisation pourrait ne plus être utilisable ?
D'entrée de jeu, je souhaite préciser que plusieurs critères entrent en ligne de compte et c'est suite à l'étude d'un ensemble de facteurs et surtout des éléments distinctifs d'un dossier qu'il est possible de statuer sur l'utilisabilité du certificat de localisation déjà existant. De plus, j'entends fréquemment certains clients dire : «C'est le notaire qui exige un nouveau certificat de localisation».
Cette conception est totalement fausse car ce n'est pas le notaire qui, à son bon vouloir, choisira d'exiger un nouveau certificat de localisation ou pas. Notre travail est toujours une question de bien conseiller le client, de respecter les exigences du dossier et de se coller aux ententes entre les parties : si le notaire exige un nouveau certificat de localisation, c'est qu'un élément dans le dossier le justifie ou encore cela est exigé par l'une des parties (acheteur ou créancier hypothécaire).
Le premier critère sur lequel il faut se baser est la promesse d'achat : dans la majorité des promesses d'achat (OACIQ ou DuProprio) le vendeur s'engage envers l'acheteur à lui fournir un certificat de localisation démontrant la situation actuelle des lieux. En conséquence, dès qu'il y a un enlèvement de structure ou un ajout, le vendeur doit en faire faire un nouveau pour respecter ce qui a été convenu dans la promesse d'achat. On pense ici à l'ajout ou l'enlèvement d'une piscine, la modification de la grandeur du patio ou l'ajout d'une remise sur le terrain.
Il faut également considérer les modifications règlementaires : dès qu'il y a un changement à un règlement affectant la propriété (municipal ou autre), cela constitue également une modification justifiant un nouveau certificat de localisation. La promesse d'achat pourrait par contre prévoir que le vendeur fourni seulement le certificat de localisation qu'il possède et que tout nouveau certificat sera à la charge de l'acheteur.
Dans ce cas, même s'il y a eu des modifications, le vendeur ne sera pas tenu de payer pour en faire faire un nouveau. Je réitère donc ce que je disais dans ma dernière chronique : avant de signer une promesse d'achat, informez-vous de l'impact des clauses qui y sont contenues et plus particulièrement des obligations que vous aurez à remplir.
Le créancier hypothécaire aura également des exigences. Certains exigent des certificats de localisation de moins de 5 ans, d'autres de moins de 10 ans. Certains n'ont pas d'exigence en terme d'années mais vont demander qu'il représente la situation actuelle des lieux. Le notaire doit toujours respecter les exigences du créancier hypothécaire car il représente autant leurs intérêts que ceux de l'acheteur et du vendeur.
Des soucis peuvent survenir lorsque la promesse d'achat exigeait seulement que le vendeur fournisse le certificat de localisation qu'il possède (ce que l'acheteur a accepté) mais que ledit certificat ne respecte pas les exigences du créancier. L'acheteur devra donc faire faire, à ses frais, un nouveau certificat de localisation. On pourra comprendre son mécontentement.
Le dernier aspect à aborder est le fameux 10 ans. Une croyance circule à l'effet qu'après 10 ans, un certificat de localisation n'est plus bon. C'est faux évidemment, car il ne devient pas périmé par le seul effet du temps. Par contre, en droit il existe la notion de prescription : soit le fait de pouvoir acquérir des droits ou éteindre des droits par l'écoulement du temps. En ayant un certificat de localisation qui n'est pas récent, il est donc impossible de déceler les éléments qui pourraient être affecté d'une prescription.
En résumé, il n'est pas simple de déterminer s'il faudra faire faire un nouveau certificat de localisation. Le meilleur conseil que je peux vous donner est de consulter votre notaire avant la signature de la promesse et de lui soumettre le certificat de localisation qui existe déjà. Celui-ci pourra vous guider afin de s'assurer que vous êtes protégé à titre d'acheteur ou encore de s'assurer que vous n'acceptez pas des obligations que vous ne souhaitez pas à titre de vendeur.
Me Corrine Reid, notaire
