Afin de vous remettre un peu dans le contexte, lors
de ma dernière chronique j'étais en rencontre avec mes clients Isabelle et
Stéphane (clients fictifs), qui s'apprêtent à faire l'acquisition de leur
première propriété et veulent des conseils juridiques avant de signer une
promesse d'achat.
Le point sur lequel nous nous attarderons de façon
plus particulière dans l'analyse de cette promesse d'achat est la notion de
garantie. Avant toute chose, il est important de savoir qu'à défaut de le
préciser dans la promesse d'achat, la loi prévoit de façon expresse que la
garantie légale est automatiquement accordée à l'acquéreur par le
vendeur.
La garantie légale comprend deux volets : la
garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La garantie du
droit de propriété consiste à garantir à l'acquéreur que l'immeuble vendu sera
libre de tous droits, à l'exception évidemment de ceux que le vendeur lui aura
déclarés, par exemple une servitude de droit de passage pour une ligne
électrique. Quant à la garantie de qualité, elle couvre l'existence de vices
cachés. Un vice caché se définit comme étant un défaut à un bien, non visible à l'œil, le rendant
impropre/défectueux à l'usage auquel il est destiné et avoir su/connu ledit
défaut, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou acheté à un prix moindre.
C'est l'article 1716 du Code civil du Québec qui
mentionne clairement à son deuxième paragraphe que « Ces garanties
existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le
contrat de vente ». Je tiens à préciser qu'une promesse d'achat dûment
signée par le vendeur et l'acheteur équivaut à une vente.
Pour des raisons parfois nébuleuses, par exemple
une mauvaise expérience du passé lors de la vente ou de l'achat d'une
propriété, alors que des vices cachés ont été découverts, ou encore parce que
le vendeur sans en connaître la portée et pour éviter tout recours possible
croit qu'il est plus prudent de vendre sans garantie, ce dernier viendra donc
indiquer dans sa promesse de vente de sa propriété que la présente vente est
faite sans garantie.
Il y a différentes façons
d'exclure la garantie légale, en totalité ou en partie, et il est important d'en
connaître les particularités pour bien saisir ce qui sera vraiment exclu.
Lorsque la garantie légale est exclue, le vendeur sera toutefois responsable de ses faits personnels, soit des actes
dolosifs, des fausses déclarations ou des propos rassurants à l'égard de
l'acquéreur ou si celui-ci connaissait le vice ou a omis de le
mentionner. Si le vendeur connaissait le vice, il faut comprendre qu'il
n'était plus caché!
Il est donc possible que la
promesse indique que la vente sera faite « SANS GARANTIE LÉGALE » ou
« SANS GARANTIE DE QUALITÉ » ou encore au pire « SANS AUCUNE GARANTIE AUX
RISQUES ET PÉRILS DE L'ACQUÉREUR ». Le problème étant alors de savoir
quelles explications ont été données à l'acquéreur au moment de la signature de
la promesse d'achat. L'acquéreur a-t-il
bien compris que s'il achète une propriété sans garantie légale et que par la
suite un vice au niveau du titre de propriété est trouvé ou encore un vice
caché est découvert, il n'aura aucun
recours contre son vendeur? En excluant
la garantie légale, vous exonérez le vendeur concernant la découverte de vices
cachés ou de vices dans les titres de propriété. Et si en plus la mention
« AUX RISQUES ET PÉRILS DE L'ACQUÉREUR » a été ajoutée, alors là vous
n'aurez aucun recours contre le vendeur pour avoir omis de vous déclarer les
vices qu'il connaissait au moment de la vente. Le prix de vente de la propriété
devra sûrement en tenir compte.
Tout comme mes clients Isabelle et Stéphane, vous
trouvez sûrement que toutes ces notions sont bien compliquées. Mon but n'étant
pas de leur faire peur, mais plutôt de leur démontrer qu'avant de signer une
promesse d'achat, il est important de consulter un notaire. Cette consultation
prend tout son sens, lorsque le vendeur veut exclure la garantie, en totalité
ou en partie et permet par le fait même de s'assurer que ça correspond aux
représentations du vendeur.
Vous pouvez donc constater que de consulter un
notaire avant de signer une promesse d'achat est essentiel, afin de ne pas vous
retrouver avec de mauvaises surprises!
