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Lachance, Boutin & Reid Notaires Par Lachance, Boutin & Reid Notaires

Jeudi, 2 avril 2015

La garantie légale



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Afin de vous remettre un peu dans le contexte, lors de ma dernière chronique j'étais en rencontre avec mes clients Isabelle et Stéphane (clients fictifs), qui s'apprêtent à faire l'acquisition de leur première propriété et veulent des conseils juridiques avant de signer une promesse d'achat.

Le point sur lequel nous nous attarderons de façon plus particulière dans l'analyse de cette promesse d'achat est la notion de garantie. Avant toute chose, il est important de savoir qu'à défaut de le préciser dans la promesse d'achat, la loi prévoit de façon expresse que la garantie légale est automatiquement accordée à l'acquéreur par le vendeur. 

La garantie légale comprend deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La garantie du droit de propriété consiste à garantir à l'acquéreur que l'immeuble vendu sera libre de tous droits, à l'exception évidemment de ceux que le vendeur lui aura déclarés, par exemple une servitude de droit de passage pour une ligne électrique. Quant à la garantie de qualité, elle couvre l'existence de vices cachés. Un vice caché se définit comme étant un défaut à un bien, non visible à l'œil, le rendant impropre/défectueux à l'usage auquel il est destiné et avoir su/connu ledit défaut, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou acheté à un prix moindre.

C'est l'article 1716 du Code civil du Québec qui mentionne clairement à son deuxième paragraphe que « Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente ». Je tiens à préciser qu'une promesse d'achat dûment signée par le vendeur et l'acheteur équivaut à une vente.

Pour des raisons parfois nébuleuses, par exemple une mauvaise expérience du passé lors de la vente ou de l'achat d'une propriété, alors que des vices cachés ont été découverts, ou encore parce que le vendeur sans en connaître la portée et pour éviter tout recours possible croit qu'il est plus prudent de vendre sans garantie, ce dernier viendra donc indiquer dans sa promesse de vente de sa propriété que la présente vente est faite sans garantie.

Il y a différentes façons d'exclure la garantie légale, en totalité ou en partie, et il est important d'en connaître les particularités pour bien saisir ce qui sera vraiment exclu. Lorsque la garantie légale est exclue, le vendeur sera toutefois responsable de ses faits personnels, soit des actes dolosifs, des fausses déclarations ou des propos rassurants à l'égard de l'acquéreur ou si celui-ci connaissait le vice ou a omis de le mentionner. Si le vendeur connaissait le vice, il faut comprendre qu'il n'était plus caché!

Il est donc possible que la promesse indique que la vente sera faite « SANS GARANTIE LÉGALE » ou « SANS GARANTIE DE QUALITÉ » ou encore  au pire « SANS AUCUNE GARANTIE AUX RISQUES ET PÉRILS DE L'ACQUÉREUR ». Le problème étant alors de savoir quelles explications ont été données à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse d'achat.  L'acquéreur a-t-il bien compris que s'il achète une propriété sans garantie légale et que par la suite un vice au niveau du titre de propriété est trouvé ou encore un vice caché est découvert,  il n'aura aucun recours contre son vendeur? En excluant la garantie légale, vous exonérez le vendeur concernant la découverte de vices cachés ou de vices dans les titres de propriété. Et si en plus la mention « AUX RISQUES ET PÉRILS DE L'ACQUÉREUR » a été ajoutée, alors là vous n'aurez aucun recours contre le vendeur pour avoir omis de vous déclarer les vices qu'il connaissait au moment de la vente. Le prix de vente de la propriété devra sûrement en tenir compte.

Tout comme mes clients Isabelle et Stéphane, vous trouvez sûrement que toutes ces notions sont bien compliquées. Mon but n'étant pas de leur faire peur, mais plutôt de leur démontrer qu'avant de signer une promesse d'achat, il est important de consulter un notaire. Cette consultation prend tout son sens, lorsque le vendeur veut exclure la garantie, en totalité ou en partie et permet par le fait même de s'assurer que ça correspond aux représentations du vendeur.

Vous pouvez donc constater que de consulter un notaire avant de signer une promesse d'achat est essentiel, afin de ne pas vous retrouver avec de mauvaises surprises!


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