Comme tous les propriétaires d'immeubles situés dans la Ville de Sherbrooke, vous avez reçu il y quelque temps, votre compte de taxes municipales.
Vous faites peut-être partie des gens qui ont sursauté en voyant que la valeur de votre propriété avait augmentée, voire même diminuée.
Que s'est-il passé? Parmi les raisons qui peuvent expliquer cette variation est le dépôt du nouveau rôle d'évaluation de la Ville de Sherbrooke en 2013. Voyons ce que c'est et quels sont ses impacts sur les valeurs municipales de vos propriétés...
Chaque trois ans, un nouveau rôle municipal est déposé par le service d'évaluation de la ville de Sherbrooke. Ce rôle détermine la valeur de chaque propriété aux fins de taxation. Comme l'étude est effectuée tous les trois ans, la valeur d'un immeuble peut varier considérablement entre la dernière année d'un ancien rôle et la première année d'un nouveau rôle. Cependant, cette valeur demeure la même au cours des trois années où le rôle est en vigueur.
L'étude effectuée est alors basée sur une date précise, soit 18 mois avant la date de dépôt du rôle. Le rôle déposé par la Ville de Sherbrooke sera valide du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015 et la date du marché où l'étude a été effectuée est le 1erjuillet 2011.
Il faut comprendre que les municipalités font un rôle d'évaluation aux fins de taxation et pour y arriver, ils effectuent une évaluation de masse à partir des données techniques recueillies sur chacune des propriétés, qui sont visitées tous les trois ans.
Il y a trois méthodes d'évaluation pour déterminer la valeur d'une propriété : la méthode du coût, la méthode de comparaison et la méthode du revenu. La méthode coût consiste à déterminer la valeur d'une propriété à partir d'un coût de construction déprécié. La méthode de comparaison, comme son nom l'indique, consiste à comparer une propriété sujet avec les propriétés vendues sur le marché. Et finalement, il y a la méthode du revenu, cette méthode est utilisée pour déterminer la valeur des propriétés locatives de six logements et plus. De là l'obligation de chaque propriétaire d'immeuble à revenu de remettre une liste des revenus et dépenses de leur propriété. La méthode utilisée pour déterminer la valeur d'un triplex est donc différente de celle utilisée pour déterminer la valeur d'un six logements ou plus.
Ces notions de base de l'évaluation municipale démontrent que ce processus est particulièrement complexe pour déterminer, le plus précisément possible, la valeur de l'ensemble des propriétés d'une municipalité à une date donnée. Je vous invite à consulter le site de la ville de Sherbrooke pour des détails plus techniques sur l'ensemble du processus.
Cependant, comme dans tout processus, des erreurs peuvent se glisser. Je vous rappelle que c'est une évaluation de masse. Il est alors possible de contester la valeur votre propriété estimée par la municipalité si vous considérez que cette valeur est, soit trop haute, soit trop basse. La première étape est de contacter le service d'évaluation de la Ville de Sherbrooke pour leur mentionner votre désaccord. Une première vérification sera faite dans votre dossier pour savoir si une erreur cléricale ou technique s'est glissé.
Ensuite si aucune entente n'est survenue entre vous et la municipalité, vous devez entamer la démarche de contestation décrite sur votre relevé de taxation. La date importante à retenir, le 30 avril 2013 qui est la date limite pour déposer une demande de contestation.
Maintenant, ce sera à vous de prouver votre point en déposant tous les documents justifiant votre demande. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les services d'un évaluateur immobilier indépendant qui saura vous conseiller. Si l'évaluateur estime votre demande justifiable, il effectuera un rapport d'évaluation en date du 1er juillet 2011 sur votre immeuble. Ce travail consiste à une visite de votre propriété pour y effectuer un relevé technique. À partir de ce relevé, il déterminera la valeur de votre propriété selon les méthodes d'évaluation applicables. Ce rapport sera déposé avec votre demande de contestation et l'évaluateur pourra,à votre demande, vous représenter dans votre dossier. Le service d'évaluation de la ville de Sherbrooke fera ce même travail et aura jusqu'au 1er novembre 2013 pour répondre à votre demande. Si aucune entente ne survient, le dossier suivra son cours jusqu'au tribunal administratif qui rendra sa décision. Cependant, sachez que vous devrez prouver que vous subissez un dommage suite à l'évaluation de votre propriété. Gardez en mémoire que votre valeur au rôle d'évaluation demeure fixe pendant trois ans.
Pour résumer, les dates importantes sont :
- 1 juillet 2011 : date du marché utilisé par la municipalité
- 1 janvier 2013 : Date d'entrée en vigueur pour le nouveau rôle triennal
- 30 avril 2013 : Date limite pour déposer une demande de contestation
- 1 novembre 2013 : Date limite pour obtenir une réponse à votre contestation.
Source : Association des propriétaires du Québec (APQ)
