Vous avez un projet de construction ou de rénovation de votre maison ou de votre chalet et, pour avoir l'esprit tranquille et éviter les casse-têtes, vous décidez d'embaucher un entrepreneur pour effectuer vos travaux et gérer votre projet. Cet entrepreneur, à son tour, engage des sous-traitants pour effectuer une partie des travaux et tout semble se dérouler pour le mieux.
Mais que se passe-t-il si l'entrepreneur ne paie pas les sous-traitants ou bien si vous-même ne payez pas votre entrepreneur selon les modalités prévues à votre contrat ?
En premier lieu, l'hypothèque légale de la construction est un mécanisme qui permet de garantir les créances des constructeurs qui découlent des travaux qu'ils effectuent dans un immeuble. Cette hypothèque est un droit réel qui est inscrit au Bureau de la publicité des droits et, sous réserve de certaines conditions, bénéficiera autant au contracteur qu'au sous-contractant.
L'hypothèque légale de la construction bénéficie à l'entrepreneur (général ou spécialisé), l'ouvrier, l'architecte, l'ingénieur et le fournisseur de matériaux, et ce, que ces derniers aient contractés directement avec le propriétaire de l'immeuble ou non. Par contre, il est impératif qu'avant le début des travaux un avis écrit de dénonciation des travaux ait été transmis au propriétaire de l'immeuble. Cet avis doit notamment mentionner au propriétaire de l'immeuble un descriptif sommaire du contrat obtenu, le prix du contrat, le lieu des travaux ainsi que l'intention de se prévaloir de l'hypothèque légale.
Autre élément très important, il est de la responsabilité de celui qui transmet l'avis de prouver qu'il a bel et bien été reçu par le destinataire ainsi, la transmission par courrier de type « recommandé » avec preuve de signature est à privilégier. Le but de cette dénonciation est de permettre au propriétaire de l'immeuble d'être informé des travaux à être effectués sur son immeuble ainsi que d'identifier quels sont les intervenants pour lesquels il devra obtenir une quittance avant d'effectuer un paiement à l'entrepreneur général.
Pour être valide, l'hypothèque légale de la construction doit avoir été publiée au Bureau de la publicité des droits dans le délai obligatoire de trente (30) jours suivant la fin des travaux prévus au projet de construction où le bénéficiaire a effectué les travaux. Évidemment, les derniers travaux effectués dans le cadre du projet peuvent avoir été faits par un autre entrepreneur ou sous-traitant, ainsi, si un entrepreneur effectue des travaux en tout début de projet (travaux d'excavation par exemple), le délai de trente (30) jours se calculera à compter de la date où les derniers travaux s'effectueront (la peinture par exemple).
Par contre, il est important de savoir que la date d'occupation des lieux n'est pas nécessairement la date à laquelle le calcul du délai commence. Plusieurs situations peuvent se présenter et il est important de consulter un professionnel si vous avez des questions pour vous aider à bien déterminer la date de fin des travaux, car passé le délai de trente (30) jours de la fin des travaux, votre hypothèque légale ne sera pas valide et vous perdrez une importante protection pour le recouvrement de votre créance en cas de non-paiement.
Finalement, votre hypothèque légale étant validement inscrite au Bureau de la publicité des droits, vous avez six (6) mois pour exercer un recours hypothécaire sans quoi, cette dernière s'éteindra, ainsi, votre hypothèque légale de la construction pourra être radiée sur simple demande. Par la suite, il est important de faire publier un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire avant l'expiration du délai de six (6) mois pour faire survivre votre hypothèque au-delà dudit délai.
L'hypothèque légale de la construction est une arme redoutable qui permet de garantir les créances reliées à l'exécution des travaux réalisés sur les immeubles et il est impératif d'en connaître toutes les particularités puisque cela pourrait faire la différence entre des créances qui seront payées et d'autres qui ne le seront pas!
Me Karine Bourassa
Avocate, Fontaine Panneton Harrisson Bourassa & Associés.
