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CHRONIQUEURS / Juridique
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés Par Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés

Jeudi, 9 avril 2015

Propriétaire de condo: attention à la déclaration de copropriété



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Vous avez fait l'acquisition d'un condo, vous avez ainsi adhéré au Syndicat des copropriétaires comme membre. En effet, en devenant propriétaire d'une telle propriété, vous avez accepté les termes et conditions d'un document assez volumineux intitulé "Déclaration de copropriété" que l'on vous a remis lors de l'achat. 

Vous avez feuilleté le document sans pour autant le lire au complet et vous faire expliquer toutes les clauses qu'il contient. Selon ce même document, vous apprenez que vous devez payer annuellement un certain montant qui est versé dans un fonds de prévoyance afin de défrayer le coût de certaines réparations  sans pour autant savoir de quelles réparations il s'agit. 

Après quelques années d'occupation, vous constatez que le froid s'introduit par votre porte patio, votre compte d'électricité augmente, l'hiver semble envahir tout votre condo. 

Après vérification auprès d'un expert, vous vous rendez compte qu'il vous en coûtera 10 000 $ et plus pour procéder au changement de la porte patio et à son isolement.

Vous êtes découragé puisque votre budget ne vous permet pas de faire une telle dépense. Que faire?

Vous demandez alors à votre Syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût d'achat de la porte patio ainsi que le coût des réparations, après tout vous avez toujours contribué au fonds de prévoyance. Le Syndicat vous répond par l'intermédiaire d'un avocat, en vous citant les articles suivants de la déclaration du contrat de copropriété :

«Les parties communes sont de façon générale situées à l'extérieur des bornes de chacune des parties exclusives, mais doivent par leur nature être destinées à l'usage exclusif des copropriétaires considérés individuellement et comprennent :

-les portes et fenêtres extérieures incorporées aux gros murs;

-les balcons attenants à chacune des parties exclusives.

Chaque copropriétaire qui bénéficie de l'usage exclusif des parties communes devra les maintenir en bon état de réparation etc.»

Et pour clore le tout, l'avocat invoque l'article 1064 du Code Civil du Québec qui dira-t-il est d'ordre public : 

[...] chacun des copropriétaires contribue, [...] aux charges résultant de la copropriété [...]. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.»

Vous êtes catastrophé, selon la réponse de l'avocat votre contrat de copropriété affirme que c'est à vous que revient de payer toutes les réparations. Qu'en est-il vraiment?

Heureusement, les juges sont venus à votre rescousse; en effet, les Tribunaux ont jusqu'à ce jour interprété les clauses précitées et particulièrement le terme "charges" de l'article 1064 du Code civil du Québec en déclarant que cela ne vise que les dépenses mineures et non pas les dépenses de remplacement. (Comme dans le cas Nolin c. Syndicat des copropriétaires des condos 1787-1797 Amherst, 2014 QCCS 5999 (500-17-072560-124).

En vous fondant sur ces jugements, vous avez donc un recours contre le Syndicat des copropriétaires pour procéder au changement de votre porte patio et aux réparations.

Cependant, une autre question peut se poser : devant quel Tribunal allez-vous présenter votre requête?

Puisqu'il s'agit d'une réclamation inférieure à 15 000 $ vous pouvez vous présenter devant la Cour des Petites Créances et demander à être remboursé pour les dommages subis, pour les travaux et le remboursement de la porte ou si vous le désirez, obliger le Syndicat à procéder lui-même aux travaux et à défrayer les coûts. Dans ce cas, vous devez présenter une requête en injonction.      

En effet, il faut savoir que seule la Cour Supérieure est habilitée à rendre des décisions qui obligent une personne à faire ou ne pas faire quelque chose. Dans notre exemple, puisque vous désirez que le Syndicat effectue les travaux à votre place, il s'agit là d'une obligation de "faire quelque chose" qui doit être entendue devant la Cour Supérieure même si le montant réclamé est du ressort de la Cour des Petites Créances.

Il faut cependant se rappeler que les frais pour une requête en injonction devant la Cour Supérieure seront beaucoup plus élevés que ceux encourus  devant la Cour des Petites Créances.

 

Au plaisir!


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