Vous avez fait
l'acquisition d'un condo, vous avez ainsi adhéré au Syndicat des
copropriétaires comme membre. En effet, en devenant propriétaire d'une telle
propriété, vous avez accepté les termes et conditions d'un document assez
volumineux intitulé "Déclaration de
copropriété" que l'on vous a remis lors de l'achat.
Vous avez feuilleté
le document sans pour autant le lire au complet et vous faire expliquer toutes
les clauses qu'il contient. Selon ce même document, vous apprenez que vous devez
payer annuellement un certain montant qui est versé dans un fonds de prévoyance
afin de défrayer le coût de certaines réparations sans pour autant savoir de quelles réparations
il s'agit.
Après quelques
années d'occupation, vous constatez que le froid s'introduit par votre porte
patio, votre compte d'électricité augmente, l'hiver semble envahir tout votre condo.
Après vérification
auprès d'un expert, vous vous rendez compte qu'il vous en coûtera 10 000 $
et plus pour procéder au changement de la porte patio et à son isolement.
Vous êtes découragé
puisque votre budget ne vous permet pas de faire une telle dépense. Que faire?
Vous demandez alors
à votre Syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût d'achat de la
porte patio ainsi que le coût des réparations, après tout vous avez toujours
contribué au fonds de prévoyance. Le Syndicat vous répond par l'intermédiaire
d'un avocat, en vous citant les articles suivants de la déclaration du contrat
de copropriété :
«Les parties communes sont de façon générale situées à
l'extérieur des bornes de chacune des parties exclusives, mais doivent par leur
nature être destinées à l'usage exclusif des copropriétaires considérés
individuellement et comprennent :
-les portes et fenêtres extérieures incorporées aux
gros murs;
-les balcons attenants à chacune des parties
exclusives.
Chaque copropriétaire qui bénéficie de l'usage
exclusif des parties communes devra les maintenir en bon état de réparation
etc.»
Et pour clore le tout, l'avocat invoque l'article 1064
du Code Civil du Québec qui dira-t-il
est d'ordre public :
[...] chacun des copropriétaires contribue, [...] aux
charges résultant de la copropriété [...]. Toutefois, les copropriétaires qui
utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges
qui en résultent.»
Vous êtes
catastrophé, selon la réponse de l'avocat votre contrat de copropriété affirme
que c'est à vous que revient de payer toutes les réparations. Qu'en est-il
vraiment?
Heureusement, les juges
sont venus à votre rescousse; en effet, les Tribunaux ont jusqu'à ce jour
interprété les clauses précitées et particulièrement le terme
"charges" de l'article 1064 du Code
civil du Québec en déclarant que cela ne vise que les dépenses mineures et
non pas les dépenses de remplacement. (Comme dans le cas Nolin c.
Syndicat des copropriétaires des condos 1787-1797 Amherst, 2014 QCCS 5999
(500-17-072560-124).
En vous fondant sur
ces jugements, vous avez donc un recours contre le Syndicat des copropriétaires
pour procéder au changement de votre porte patio et aux réparations.
Cependant, une autre
question peut se poser : devant quel Tribunal allez-vous présenter votre
requête?
Puisqu'il s'agit d'une
réclamation inférieure à 15 000 $ vous pouvez vous présenter devant la
Cour des Petites Créances et demander à être remboursé pour les dommages subis,
pour les travaux et le remboursement de la porte ou si vous le désirez, obliger
le Syndicat à procéder lui-même aux travaux et à défrayer les coûts. Dans ce
cas, vous devez présenter une requête en injonction.
En effet, il faut
savoir que seule la Cour Supérieure est habilitée à rendre des décisions qui
obligent une personne à faire ou ne pas faire quelque chose. Dans notre
exemple, puisque vous désirez que le Syndicat effectue les travaux à votre
place, il s'agit là d'une obligation de "faire quelque chose" qui
doit être entendue devant la Cour Supérieure même si le montant réclamé est du
ressort de la Cour des Petites Créances.
Il faut cependant se
rappeler que les frais pour une requête en injonction devant la Cour Supérieure
seront beaucoup plus élevés que ceux encourus devant la Cour des Petites Créances.
Au plaisir!
