À la suite du décès d'un proche, il faut souvent faire face à une multitude de considérations de nature financière et juridique. Il s'avère alors parfois difficile, même pour les âmes les plus solides, de garder la tête froide. Afin de limiter la survenance de sagas familiales et de discordes entre héritiers, votre conseiller juridique peut vous aider à régler les conséquences, parfois subtiles, du décès de votre proche et vous évitez certains oublis.
Par exemple, avez-vous pensé au sort du bail du logement qui liait votre proche défunt à son ancien locateur? Ce détail peut sembler à première vue infime, mais il peut également s'avérer, en moments difficiles, la goutte qui fait déborder un vase déjà bien rempli en émotions.
Vous devez d'abord savoir que le décès du locataire ne met pas fin automatiquement au bail et qu'il faudra donc en traiter à un moment ou à un autre après le décès du proche concerné. Il reviendra soit au liquidateur ou, à défaut, à un héritier de se manifester pour résilier le bail du locataire défunt ou alors de le reprendre pour continuer d'habiter le logement. Il existe deux scénarios possibles, à savoir, le cas où le locataire vivait seul au moment du décès et le cas contraire où une autre personne cohabitait alors avec le locataire.
Le décès d'un locataire habitant seul
Dans l'éventualité où personne n'habitait avec le locataire au moment du décès, il revient à la personne qui assume la charge de liquidateur ou, à défaut, à un héritier de résilier le bail en donnant au locateur un avis de deux (2) mois (art. 1939 C.c.Q.). Le liquidateur de la succession du défunt ou encore l'héritier bénéficie d'un sursis d'au plus six (6) mois suivant le décès pour faire parvenir ledit avis au locateur et pour ainsi indiquer son intention de mettre fin au bail, sans quoi, le bail se continue.
Dans tous les cas, le liquidateur ou l'héritier en question sera tenu au paiement des loyers jusqu'à la date prévue de la résiliation du bail de logement. Or, lorsque le loyer comprend des frais reliés à certains soins ou services se rattachant à la personne du locataire défunt, le liquidateur ou l'héritier ne doit assumer que les frais pour les soins ou services particuliers que le locataire a reçus, avant son décès.
Malgré tout, la résiliation peut survenir avant le délai minimal prévu lorsqu'il y a entente avec le locateur ou encore si ce dernier procède à la location du logement avant l'expiration du délai convenu (art. 1939 C.c.Q.).
Dans l'éventualité où personne ne manifeste son intention de résilier le bail, le locateur pourrait éviter la reconduction du bail prévue par la loi en avisant l'héritier ou le liquidateur de la succession de son intention de ce faire (art. 1944 C.c.Q.). Dans ce cas, l'avis de non-reconduction est assujetti aux mêmes délais légaux que tout avis de modification du bail.
Le décès d'un locataire qui n'habitait pas seul au moment du décès
Dans le cas où le locataire décédé n'habitait pas seul au moment du décès, la situation la plus simple est celle où le nom de l'occupant survivant est inscrit au bail à titre de locataire. Dans ce cas, son droit au maintien dans les lieux est non-équivoque et se poursuit automatiquement sans aucune intervention de sa part.
L'occupant pour lequel son nom n'est pas inscrit au bail ne se retrouve néanmoins pas sans recours. De fait, le Code civil du Québec prévoit des règles particulières dans cette situation afin de protéger l'occupant survivant d'une éviction éventuelle allant contre sa volonté. En particulier, celui-ci deviendra locataire et aura ainsi les mêmes droits et obligations qu'avait le locataire défunt s'il continue à occuper les lieux et s'il donne un avis au locateur de ce fait dans les deux (2) mois du décès (art. 1938 C.c.Q.). La communication de cet avis dans les délais légaux protège alors l'occupant survivant d'une résiliation ultérieure par le liquidateur de la succession ou un héritier.
Effectivement, dans le cas où l'occupant survivant ne se prévaut pas de son droit, le liquidateur de la succession ou l'héritier peut, au cours du troisième mois suivant le décès, manifester son intention de résilier le bail suivant un préavis d'un (1) mois donné au locateur.
Au surplus, dans certaines décisions, les tribunaux concluent que le défaut du locataire survivant de transmettre son avis dénonçant son intention au locateur de continuer à occuper les lieux n'est pas automatiquement fatal. On y mentionne parfois effectivement que le locateur ne peut évincer l'occupant que s'il démontre que l'absence d'un tel avis lui cause un préjudice sérieux.
Il est important de noter que certaines règles mentionnées plus haut sont portées à changer notamment en fonction du type de logement qu'occupait le locataire défunt au moment du décès. Afin d'éviter une situation qui pourrait devenir litigieuse, il peut s'avérer opportun de consulter rapidement un conseiller juridique. De cette façon, il est plus aisé de cerner le cadre juridique relié à votre situation et de réagir en conséquence.
Mathias Frappier, stagiaire en droit
Me Ariane Ouellet, avocate
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
