Des analyses complexes et de plus en plus précises
Les comptes de taxes municipales et scolaires nous font toujours bondir. Le «milin» change chaque année et le rôle est révisé aux trois ans, de quoi nous embrouiller les pinceaux. Le premier relève d'une décision des municipalités tandis que l'autre, le rôle révisé, dépend d'un long processus de cueillettes de données et de calculs scientifiques que fait la MRC sur son territoire. Jacques Lessard, ingénieur forestier, travaille spécifiquement sur l'évaluation des propriétés de plus de huit hectares pour en estimer la valeur qui sera inscrite sur les comptes de taxes.
Ces terrains de grandes superficies sont classés en huit catégories: agricoles améliorées ou négligées, en friche et coupe totale, parties de terrains régénérés ou boisés considérés comme moyens ou bons et érablières exploitées ou non.
L'analyse de ces différentes typologies se base sur des cartes et des photos aériennes. Jusqu'en 1995 environ, les évaluateurs utilisaient les cartes papier. À partir de ce temps, grâce à l'évolution des technologies, les cartes ont été numérisées. En 1998, une cartographie aérienne est venue renforcer la précision du travail d'évaluation, et, en 2008, on a refait le survol des territoires pour rafraîchir les données. C'est qu'en 10 ans, le portrait des propriétés a été modifié par des coupes forestières, des champs laissés en friche, etc. Des visites pour «marcher les terres» peuvent compléter l'analyse.
Avec le logiciel de base ArcView, M. Lessard détaille les données disponibles. D'abord, il tient compte des propriétés et non de la découpe des lots parce que plusieurs d'entre elles en comptent un complet ou des parties. Sur une même propriété, on peut y retrouver facilement les 8 catégories décrites plus haut. Grâce au logiciel qui interprète les données fournies par la photo aérienne numérisée, l'ingénieur forestier découpe précisément chaque parcelle en lui attribuant la catégorie pertinente même si ces zones ne sont jamais rectilignes et chevauchent plusieurs propriétés. Par exemple, une érablière ne respecte pas la ligne de l'arpenteur, elle continue sur le lot voisin.
Cette catégorisation terminée, M. Lessard a la lourde tâche d'attribuer à chaque classe une valeur marchande. Il se fie aux ventes de propriétés de huit hectares et plus qui ont été enregistrées au bureau d'évaluation depuis les trois dernières années. De ces ventes, il doit exclure celles qui ont été conclues entre un père et son fils, par exemple. Elles ne représentent pas vraiment la valeur marchande parce qu'entre parents, on suppose qu'il y a eu un rabais important.
Une analyse statistique complexe pourra déterminer la valeur à attribuer à chaque tranche par hectare. Ainsi, en analysant les ventes des trois dernières années et en tenant compte des catégories analysées, l'évaluateur pourra en arriver à définir un prix pour chacune qui sera identique partout dans la MRC. Par exemple, il décidera scientifiquement qu'un hectare de terre agricole améliorée vaudra 3 260 $ sur notre territoire. À partir de cet exemple, on peut facilement comprendre pourquoi cette catégorie vaut ce prix dans notre région alors qu'elle pourrait valoir 10 fois plus dans une MRC de la plaine du St-Laurent.
C'est ainsi que chaque propriété est classée en fonction de sa superficie, en fonction des classes et du montant que vaut chaque classe. C'est ce qui détermine la valeur marchande (ou l'évaluation) qui apparaît sur le compte de taxes.
Ce n'est que lorsque la municipalité reçoit le total des évaluations des propriétés qu'elle va en fixer le «milin». Ce taux de taxation sera fixé en fonction des besoins particuliers de chaque municipalité qu'elle fixera lors du dépôt de son budget.
Selon M. Lessard, les demandes de révision de l'évaluation deviendront de plus en plus difficiles à contester parce que les données scientifiquement recueillies seront uniformes. Chaque catégorie sera revue aux trois ans et tiendra compte des ventes enregistrées. En 2011, les municipalités de Cookshire-Eaton, Newport, St-Isidore et Weedon seront réévaluées en prenant pour base de données, la cartographie de 2008.
Pour faire suite à l'article paru en page 3 du dernier numéro du Journal du Haut-Saint-François, quelques précisions doivent être apportées pour éviter toutes méprises. Il faudra comprendre que l'évaluation hédonique est une des méthodes employées pour déterminer la valeur à inscrire au rôle d'évaluation. Ce ne sont pas tous les services d'évaluation qui l'utilisent, mais tous se valent parce qu'ils sont assujettis aux mêmes règlements et qu'ils doivent baser leurs analyses sur le marché. Notre MRC l'emploie. Il faut aussi reconnaître qu'aucune propriété n'est parfaitement identique. «C'est sur ce dernier point (rajustements) que survient une différence entre la modélisation hédonique et la méthode de la comparaison traditionnelle», spécifie Hugo Lévesque, évaluateur pour la MRC du Haut-Saint-François.
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L'ingénieur forestier, Jacques Lessard, travaille spécifiquement sur l'évaluation des propriétés de plus de huit hectares pour en estimer la valeur.
